随着今年多伦多公寓市场的热销，市场上关于公寓市场前景的声音越来越多。不过，令人吃惊的是，不同的调查机构对多伦多公寓市场前景的预测却截然不同。这不仅让普通大众如坠入云里雾里，而且让很多公寓买家和投资者担心多伦多公寓市场的未来。那么多伦多公寓市场能火多久？XyZ安家置业•投资致富•大多地区专业地产经纪
公寓市场：大多房市的领头羊
多伦多作为北美最大的公寓销售市场，这几年来新建公寓的带动下，多伦多的新屋开工量都在三万个单位左右，其中2009年为27108个，2010年为29195个，而据加拿大按揭和住房公司（CMHC）的预计，今年新屋开工量将预计达到39000个，明年也将达到350000个。据统计，从2006年到2010年新屋开工量平均为35591个，其中此期间新公寓年均开工量为15423个，占总开工量的43%，而今年的新公寓开工量预计有22600个，占总开工量的58%。明年预计有21200个新公寓开工量，占60%。从这些数据可以看出，大多地区今明两年的新公寓开工量占总开工量的半壁江山还多。而这样的新屋开工量比例情况也反映在同时期的新屋销售上。据CMHC的统计，2006年到2012年间（2011年和2012年为预计数据），除了2006年和2009年，其他年份的新公寓销售均超过了低层物业的销售。除2006年和经济危机的2008-2009年，其他年份的新公寓销售均在两万个单位左右，其中2007年2010年的新公寓销售超过两万个单位，而今年的新公寓销售将达到历史的新记录，预计销售数字为25000个单位。明年的新公寓销售预计将有所回落（为18000个单位），但也超过近几年来的平均水平。面对今年这种火爆的销售势头，不同的机构却对大多公寓市场的前景有着不同的解读。XyZ安家置业•投资致富•大多地区专业地产经纪
Urbanation公司执行副总裁：没有公寓泡沫
Urbanation作为多伦多知名的公寓市场调查公司，其每年发布的公寓市场调查报告被誉为业界公寓销售和价格信息的《圣经》。近日，该公司的执行副总裁Ben Myers先生撰文宣称，在多伦多没有公寓泡沫。在这篇名为《为什么我们不在公寓的泡沫里》（Why We’re Not in a CondoBubble）一文里，Ben Myers首先从“泡沫”的定义出发探讨多伦多公寓是否存在泡沫。他认为，房地产的“泡沫”是因为物业市场价值的快速上涨而到达无法维持的状态，自此物业市场价值将下跌。Ben Myers接下来考察多伦多公寓的价格是否出现快速增长的情况。据统计，在今年第三季度，多伦多新公寓的平均价格为496加元每平方英尺，而去年同期这一数字为462加元每平方英尺，年升7.4%。据此，Ben Myers认为，Urbanation公司不会把这种涨幅定义为“泡沫”式的快速增长。同时，多伦多重售公寓的售价涨幅也在百分之七左右，即从去年372加元每平方英尺上涨到今年的400加元每平方英尺。这两种类型公寓的价格在过去十五年中的十一年都取得百分之七的增长。XyZ安家置业•投资致富•大多地区专业地产经纪
当人们看到有如此多的新公寓正在开工建设，他们可能心想公寓市场已经供大于求了。但是Ben Myers宣称，数据再次证明泡沫不存在。Ben Myers认为，如果公寓市场上出现供过与求，那么重售与挂牌上市量比（Resale Sales-to-listings Ratio，简称SLR）和挂牌上市量与总公寓量比例（Listings-to-total-units Ratio，简称LUR）也会相应地上升。但Ben Myers表示，这两个数据与过去五年来的平均水平相当，分别为50%和4.2%。XyZ安家置业•投资致富•大多地区专业地产经纪
人们的另一个担心是多伦多的公寓市场有较高的投资行为。其中的一个疑问是，有那么多的人来租公寓住吗？BenMyers在文章中表示，根据Urbanation最新的租房报告，多伦多的公寓出租市场出奇地火爆。虽然2011年多伦多的新建公寓数量创下新纪录，但是看起来供出租用途的公寓数量还是显得不足。今年第三季度高达79.4%的公寓出租与挂牌上市比率（超过SLR将近三十个百分点）显示了大部分的公寓一挂牌就很快被出租了。换另一个角度也证明多伦多出租市场的火热。今年第一季度，多伦多公寓从挂牌出租到被出租之间的时间平均为29天，而到了第三季度则缩短为18天。XyZ安家置业•投资致富•大多地区专业地产经纪
Merrill Lynch全球研究中心：多伦多公寓泡沫即将破灭
美国美洲银行的Merrill Lynch全球研究中心最近的关于多伦多房地产市场的研究报告称，多伦多公寓市场过于火热，供远远大于求，因此，该机构预测多伦多公寓市场的泡沫即将破灭。大部分的分析者认为，多伦多公寓市场将会继续由较低的出租空置率和强劲的投资而继续繁荣。但是经济学家Ryan BohrenXyZ安家置业•投资致富•大多地区专业地产经纪
和Sheryl King在该报告里表示，多伦多的公寓市场在未来的几年里将可能经历一个较大的调整，新开工的公寓也将可能陷于停滞状态。报告的作者们表示：“我们认为，投资者们低估了未来12-24个月多伦多公寓市场的库存，这有可能会抑制公寓价格的升值和投资者的回报。”报告认为，多伦多的公寓市场可能会追随卑诗省的Kelowna的脚步而陷入过度建设。报告指出，多单元住宅的建设在全国范围内已飙升到纪录高位。特别是在多伦多，出现了十年多年以来最强的公寓开工热潮。有证据表明，在多伦多，公寓还未开工，就有多达60%的单位被投资者买走。另外，报告指出，目前多伦多有18000到37000套公寓正在兴建，这大约是多伦多4.8年的存量。公寓市场的过度供给将给销售价格和租金带来巨大的压力。XyZ安家置业•投资致富•大多地区专业地产经纪
业界人士：多伦多公寓市场还有上升空间
对于多伦多公寓市场，一些业界人士表达了乐观的观点。在一个位于多伦多湖滨地区的高档酒店式公寓发布会，记者采访了大鹏地产公司的总裁Tony Ma。他向记者表示，对于投资人来讲，无论是从横向比还是纵向比，多伦多公寓市场还有一定的上升空间。从横向比来看，多伦多高档公寓的价格和加拿大温哥华、日本东京、香港、大陆的北京上海相比还是比较便宜的。据Tony Ma的介绍，多伦多的高档公寓价格在一千加元每平方英尺左右，而温哥华的高档公寓价格在一千八到两千加元每平方英尺左右，所以这个价格从横向上比不是个大问题。从纵向上比，地产的价值从长期看是在上升的，剩下就是什么时候升和升多少的问题。不过，Tony Ma提醒高档公寓的买家注意，他们一定要作中长期的投资，最好要用多余的资金来投资，相信过了五到十年，投资者会看到丰厚的回报。XyZ安家置业•投资致富•大多地区专业地产经纪
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